Gewerblicher Mietvertrag I COVID-19-Pandemie

Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, ob der Mieter die Miete für die für eine Hochzeitsfeier gemieteten Räume vollständig zu zahlen hat, wenn die Feier aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht stattfinden konnte.

Der Fall

Das Ehepaar, das im Dezember 2018 standesamtlich heiratete, mietete bei einem Vermieter Räume für eine im Mai 2020 geplante Hochzeitsfeier mit ca. 70 Personen.

Nach mündlichen Vertragsverhandlungen übersandte der Vermieter dem Ehepaar eine auf den 5. April 2019 datierte Rechnung über die vereinbarte Miete von 2.600 €, die von dem Ehepaar beglichen wurde.

Die geplante Hochzeitsfeier konnte nicht durchgeführt werden, weil aufgrund der nordrhein-westfälischen Coronaschutzverordnung in der ab dem 27. April 2020 gültigen Fassung Veranstaltungen sowie Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt wurden.

Am 23. März 2020 bot der Vermieter dem Ehepaar unter Angabe von Alternativterminen an, die Hochzeitsfeier zu verschieben. Mit Schreiben vom 24. April 2020 verlangte das Ehepaar die Rückzahlung der geleisteten Miete und erklärten gleichzeitig den Rücktritt vom Vertrag.

Das Urteil

Der BGH entschied:

Die Einschränkungen durch die COVID-19-Pandemie führte nicht zu einer Unmöglichkeit im Sinne der §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB. Dem Vermieter war es trotz der coronabedingten Kontaktbeschränkungen nicht unmöglich, dem Mieter den Gebrauch der Räume für die Hochzeitsfeier zu gewähren.

Eine Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 BGB musste der Vermieter nicht hinnehmen. Durch die Coronaschutzverordnung wurde weder dem Mieter die Nutzung der Hochzeitsräume noch dem Vermieter tatsächlich oder rechtlich verboten.

Das Mietobjekt stand trotz der Kontaktbeschränkungen für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, stellt keinen Mangel der Mieträume iSv § 536 Abs. 1 BGB dar.

Können

• wegen der coronabedingten Kontaktbeschränkungen
• Räumlichkeiten,
• die von einer Privatperson bei einem gewerblichen Anbieter angemietet werden,
• eine dort geplante Veranstaltung nicht stattfinden,

steht dem Mieter ein Recht zum Rücktritt nach § 326 Abs. 5 BGB oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht zu.

§ 326 BGB

(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.

…

(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.

§ 275 BGB

(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.

…

§ 536 BGB

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

…

§ 543 BGB

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

…

§ 313 BGB

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.