Hotelimmobilie – Recht auf Anpassung des Mietvertrags in der Corona-Pandemie?

Eine Entscheidung des Landgericht München I aus 2021 verweigerte dem Betreiber einer Hotelimmobilie die Anpassung des Gewerbemietvertrags in der Corona-Pandemie, die starke Nutzungseinschränkungen der Hotelimmobilie zur Folge hatte.

Die Begründung des Urteils überzeugt nicht.

Der Fall

Der Vermieter verlangt vom Betreiber der Hotelimmobilie Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020. In diesen Monaten war die Nutzung des Hotels aufgrund hoheitlicher Maßnahmen und Appellen stark eingeschränkt, sodass seine Auslastung auf 0,7 % schrumpfte.

Der Betreiber der Hotelimmobilie als Mieter verlangte eine Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Der Vermieter lehnte die Anpassung mit Verweis auf eine Fremdfinanzierung der Hotelimmobilie ab.

Die Entscheidung

Das Gericht erkannte richtigerweise in Art. 240 § 7 EGBGB eine Klarstellung zu § 313 BGB, nicht dagegen eine unzulässige Rückwirkung. Deshalb konnten Ansprüche auf Mietanpassung auch für das Jahr 2020 verlangt werden, obwohl Art. 240 § 7 EGBGB erst am 30.12.2020 in Kraft trat.

Das Gericht bejahte eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag aufgrund hoheitlicher Maßnahmen (reales Element).

Es forderte für eine Vertragsanpassung auch keine Existenzgefährdung des Mieters der Hotelimmobilie.

Das Gericht lehnte sich an die grundsätzliche Risikoverteilung in solchen Fällen, also einer Halbierung der Miete an.

Bis dahin ist das Urteil nicht zu beanstanden. Der Rest der Begründung wirft jedoch Fragen auf. Das Urteil verkennt den Beurteilungsrahmen des normativen Elements. Das Gericht überzieht diesen Kreis, wenn es persönliche Verhältnisse der Vertragsparteien in die Abwägung zur Zumutbarkeit einfließemn lässt.

Zu prüfen ist, ob bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag zugemutet werden kann. Die Zumutbarkeit bezieht sich auf beide Vertragsparteien.

Das Gericht nimmt einen unrichtige Einzelfallbetrachtung vor. Der Prüfungsrahmen ist grundsätzlich begrenzt auf das Mietobjekt selbst, die vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag, die Art, die Qualität und die Quantität der Störung der mietvertraglichen Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjekts.

Finanzielle Verhältnisse der Vertragsparteien oder andere Umstände außerhalb der vertraglichen Äquivalenz spielen keine Rolle bei der Interessenabwägung und der Zumutbarkeit.

Es geht einfach formuliert nur darum, wie das Risiko der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Hotelimmobilie aufgrund hoheitlichem Eingriffs auf beide Vertragsparteien verteilt werden muss. Der Mieter der Hotelimmobilie kann ebensowenig auf die Einschränkungen durch hoheitliche Maßnahme reagieren wie der Vermieter der Hotelimmobilie. Auf außerhalb des gestörten Mietverhältnisses vorhandene andere Umstände kommt es bei der Interessenabwägung und der Zumutbarkeit nicht an, will man ein sinnvolles Ergebnis erreichen.

„Nüchtern betrachtet, hat die Pandemie die vertragliche Äquivalenz gestört: Es hat sich ein Risiko realisiert, das grundsätzlich keiner Vertragspartei besonders zugewiesen ist. Insoweit ist eine Neuverteilung vorzunehmen und beiden Parteien in aller Regel auch zuzumuten. Auf ihre persönlichen und wirtschaftlichen Lebensumstände kommt es nur in Ausnahmekonstellationen an. Das gilt sogar für einen „Krisenprofiteur“, wenn die Verwendbarkeit seiner Ladengeschäfte fühlbar reduziert ist. Es geht schließlich um das Austauschverhältnis im Rahmen des Mietvertrags und das muss bei der Rechtsanwendung im Fokus bleiben.“ Römermann, NJW 2021, 265

Das Gericht argumentiert:

„Zu berücksichtigen ist zunächst, dass der Zahlungsschuldner grundsätzlich verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung haftet. Daraus ergibt sich, dass der Zahlungsschuldner in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden hat, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können; dies gilt auch allgemein für einen durchschnittlich wirtschaftenden Unternehmer. Ein etwaiges Versäumnis der Rücklagenbildung und dessen Folgen dürfen weder vollständig noch teilweise zu einer Belastung des Gläubigers (hier: des Vermieters) führen.“

Verfehlt ist das Argument des Gerichts, der Mieter hätte in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen für einen hoheitlichen Eingriff bilden können. Denn dem Vermieter kann man die Rücklagenbildung ebenso für einen Zahlungsausfall zumuten. Eine gerechte Verteilung der Risiken liegt mit dem Gerichtsargument nicht vor.

„Zudem ist ein Abschlag vorzunehmen, weil die Beklagte weiterhin den Besitz über die Hotelräume hatte, sodass sie Verbesserungen oder sonstige Maßnahmen im Innenbereich des Hotels vornehmen hätte können, die während eines regulären Betriebs vermieden werden.“

Eine andere Nutzungsmöglichkeit des leerstehenden Hotels, hier Investitionen, treffen die Risikoverteilung nicht. Wer öfter in Hotels übernachtet, beobachtet Hotelrenovierungen nur in einzelnen Bereichen, ohne das Hotel zu schließen. Das Gericht hat sich z.B. auch nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Renovierung betriebswirtschaftlich (noch) sinnvoll ist.

„Hinsichtlich der Monate April, Mai und Juni bedarf es allerdings einer Korrektur, da die Schließung allein auf einer unternehmerischen Entscheidung der Beklagten beruht.“

Auch dieses Argument kann nicht gehört werden. Wenn dem Hotelbetreiber eine Auslastungsbeschränkung hoheitlich auferlegt wird, haben beide Teile des Gewerbemietvertrags das Risiko des hoheitlichen Eingriffs zu tragen.

Unsere Empfehlung

Vermieter und Mieter von (nicht zu Wohnzwecken dienenden) Immobilien haben das Risiko hoheitlicher Eingriffe in die Nutzung der Immobilie grundsätzlich zu teilen. Dabei kommt es nicht auf die finanziellen Verhältnisse der jeweiligen Vertragspartei an. Entscheidend sind die Immobilie, die vertraglich vereinbarte Nutzung und die rechtmäßige Beschränkungen der vereinbarten Nutzung durch Dritte.

Die Einzelfallprüfung ist auf die gestörte vertragliche Äquivalnz zu reduzieren. Beide Parteien haben sorgsam zu prüfen, welche Qualität und welche Quantität der Nutzungsbeschränkung vorliegt. Eine Nutzungsbeschränkung liegt schon vor, wenn Einzelhändler ihre Verkaufsflächen durch hoheitliche Maßnahmen verkleinern müssen, Abstandsvorgaben einzuhalten haben oder Maskenpflicht für Kunden anordnen. Die Folge ist immer eine Reduzierung der Kundenzahl durch hoheitliche Maßnahme.

Weitere Informationen zur Anpassung von Gewerbemietverträgen finden Sie hier.